Wie man als Ausländer in Bali Immobilien kauft (Aktualisiert 2024)

Bali, oft als Insel der Götter bezeichnet, ist ein Paradies für Touristen und ein Hotspot für internationale Investoren, die Immobilien kaufen möchten. Mit seinen malerischen Stränden, seiner reichen Kultur und einem florierenden Immobilienmarkt ist es kein Wunder, dass viele Ausländer davon träumen, in Bali Eigentum zu besitzen. Allerdings erlaubt das indonesische Recht Ausländern nicht, Grundeigentum (Freehold) direkt zu erwerben. Es gibt jedoch Möglichkeiten, wie Ausländer in den Immobilienmarkt von Bali investieren können. Dieser aktualisierte Leitfaden 2024 erklärt alles, was Sie wissen müssen, um als Ausländer in Bali Immobilien zu kaufen.

Können Ausländer in Bali Immobilien kaufen?

Kurz gesagt, Ausländer können in Indonesien kein Grundeigentum direkt besitzen. Es gibt jedoch rechtliche Strukturen, die es Ausländern ermöglichen, Immobilien in Bali zu erwerben, wie Pachtverträge, das Nutzungsrecht (Hak Pakai) oder die Gründung einer indonesischen juristischen Person (PT PMA). Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, die in diesem Leitfaden ausführlich erklärt werden.

Rechtliche Optionen für Ausländer, um in Bali Eigentum zu erwerben

1. Pachtvertrag (Hak Sewa)

Ein Pachtvertrag, oder Hak Sewa, ist die gängigste Methode für Ausländer, Immobilien in Bali zu erwerben. Unter einem Pachtvertrag pachten Sie das Land oder die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum, meist zwischen 25 und 50 Jahren, mit der Option auf Verlängerung. Obwohl Sie das Land nicht besitzen, haben Sie das Recht, die Immobilie während der Vertragslaufzeit zu nutzen.

• Dauer: Pachtzeiten dauern in der Regel 25–50 Jahre, mit der Option auf Verlängerung.
• Verlängerung: Stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag eine Verlängerungsklausel enthält, damit Sie den Vertrag nach Ablauf der Laufzeit verlängern können.
• Untervermietung: Abhängig vom Vertrag können Sie die Immobilie möglicherweise untervermieten und dadurch zusätzliche Einnahmen erzielen.

2. Nutzungsrecht (Hak Pakai)

Das Hak Pakai ist eine weitere Möglichkeit für Ausländer, rechtlich Immobilien in Bali zu besitzen. Es ist ein Nutzungsrecht, das für Wohnzwecke ausgestellt wird und bis zu 30 Jahre gilt, mit der Option, es um weitere 20 Jahre zu verlängern.

• Geeignete Immobilien: Das Hak Pakai gilt nur für bestimmte Immobilientypen, wie Apartments oder Häuser, und muss auf Ihren Namen registriert werden.
• Verlängerung: Nach den ersten 30 Jahren können Sie das Recht um weitere 20 Jahre verlängern, was Ihnen insgesamt 50 Jahre Nutzungsrecht gibt.
• Eigentum: Sie haben das Recht, die Immobilie während der Gültigkeit des Hak Pakai-Titels zu nutzen und daraus Gewinne zu erzielen.

3. PT PMA (Indonesische juristische Person)

Wenn Sie als ausländischer Investor eine Immobilie für kommerzielle Zwecke erwerben möchten, können Sie eine PT PMA (Penanaman Modal Asing) gründen, eine indonesische juristische Person, die es Ausländern erlaubt, Eigentum zu besitzen. Diese Methode eignet sich für Investoren, die gewerbliche Immobilien wie Hotels, Resorts oder Mietwohnungen entwickeln möchten.

• Volles Eigentum: Über eine PT PMA können Ausländer gewerbliche Immobilien direkt besitzen.
• Geschäftszwecke: Diese Option eignet sich für Investoren, die durch Unternehmen wie Hotels, Resorts oder Apartmentvermietungen Einkommen generieren möchten.
• Kosten: Die Gründung einer PT PMA ist kostspieliger und erfordert mehr rechtliche und bürokratische Verfahren im Vergleich zu anderen Optionen.

Auch lesen: 7 Tipps zur Wahl des richtigen Immobilienmaklers in Bali

Schritte zum Kauf einer Immobilie in Bali als Ausländer

1. Führen Sie gründliche Recherchen durch

Bevor Sie in eine Immobilie investieren, ist es wichtig, gründliche Recherchen zum Immobilienmarkt in Bali anzustellen. Informieren Sie sich über Immobilienpreise, Standorte und die Art der Immobilie, in die Sie investieren möchten. Beliebte Gegenden sind Seminyak, Canggu, Ubud und Uluwatu, die jeweils einzigartige Lebensstile und Investitionsmöglichkeiten bieten.

• Standort: Seminyak und Canggu sind für Luxusvillen und hohen Touristenverkehr bekannt und eignen sich daher ideal für Investitionen. Ubud ist perfekt für diejenigen, die Ruhe und eine Verbindung zur Natur suchen.
• Immobilienart: Entscheiden Sie, ob Sie an einer Villa, einem Apartment oder einer Gewerbeimmobilie interessiert sind, da jede unterschiedliche Investitionspotenziale und rechtliche Überlegungen mit sich bringt.

2. Engagieren Sie einen seriösen Immobilienmakler und Anwalt

Als Ausländer kann es herausfordernd sein, sich auf dem Immobilienmarkt in Bali zurechtzufinden. Um sicherzustellen, dass Sie die richtigen Entscheidungen treffen, sollten Sie einen seriösen lokalen Immobilienmakler und einen Anwalt, der sich auf indonesisches Immobilienrecht spezialisiert hat, engagieren. Sie helfen Ihnen, die Legalität der Immobilie zu überprüfen, den Preis zu verhandeln und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Dokumente in Ordnung sind.

• Immobilienmakler: Ein erfahrener Makler hilft Ihnen, Immobilien zu finden, die Ihrem Budget und Ihren Anforderungen entsprechen.
• Anwalt: Ihr Anwalt stellt sicher, dass die Immobilie einen klaren Titel hat, übernimmt die Verhandlungen über den Pachtvertrag und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Prozesse korrekt ablaufen.

3. Verhandeln Sie die Bedingungen

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie interessiert, ist es an der Zeit, die Bedingungen des Pachtvertrags oder Kaufs zu verhandeln. Wichtige Punkte sind die Pachtlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Wartungsverantwortlichkeiten und alle damit verbundenen Gebühren oder Steuern.

• Pachtlaufzeit: Bestätigen Sie die Dauer der Pacht und besprechen Sie Verlängerungsklauseln.
• Gebühren und Steuern: Fragen Sie nach Grundsteuern, Notargebühren und allen anderen zusätzlichen Kosten.
• Untervermietung: Wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, stellen Sie sicher, dass der Vertrag Untervermietung erlaubt.

4. Unterzeichnen Sie den Vertrag vor einem Notar

Sobald die Verhandlungen abgeschlossen sind, erfolgt der nächste Schritt durch die Unterzeichnung des Vertrags vor einem Notar. Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag nach indonesischem Recht legal und verbindlich ist. Stellen Sie sicher, dass Sie Kopien aller unterschriebenen Dokumente für Ihre Unterlagen erhalten.

Kosten für den Kauf einer Immobilie in Bali

Der Kauf von Immobilien in Bali beinhaltet mehrere Kosten über den Kaufpreis hinaus. Hier ist eine Übersicht der üblichen Ausgaben:

• Kaufpreis: Dies ist der verhandelte Preis der Immobilie oder des Pachtvertrags.
• Notargebühren: Ein Notar ist erforderlich, um die Transaktion abzuschließen, und seine Gebühren betragen in der Regel 1 % bis 2 % des Immobilienwerts.
• Steuern: Sie müssen möglicherweise Grundsteuern zahlen, die in der Regel jährlich fällig sind und je nach Standort und Art der Immobilie variieren können.
• Maklergebühren: Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, müssen Sie seine Provision zahlen, die in der Regel 5 % des Immobilienwerts beträgt.

Häufige Fallstricke, die Sie vermeiden sollten

1. Mangelnde Sorgfalt

Viele Ausländer stürzen sich in den Immobilienkauf in Bali, ohne gründliche Überprüfungen durchzuführen. Vergewissern Sie sich immer, dass die Immobilie einen klaren Titel hat, keine ausstehenden Steuern oder rechtlichen Probleme bestehen und dass das Eigentum legal gültig ist.

2. Keinen Anwalt hinzuziehen

Die Beauftragung eines Anwalts ist beim Immobilienkauf in Bali entscheidend. Er stellt sicher, dass die rechtlichen Aspekte der Transaktion in Ordnung sind und Ihre Rechte als Ausländer geschützt werden. Das Überspringen dieses Schrittes kann zu teuren Fehlern führen.

3. Missverständnisse bei Pachtverträgen

Einige Pachtverträge in Bali können komplex sein und enthalten möglicherweise keine automatischen Verlängerungsoptionen. Stellen Sie sicher, dass Sie die vollständigen Bedingungen des Pachtvertrags und alle Verlängerungsklauseln verstehen, bevor Sie unterschreiben.

Auch lesen: Wie man in Bali als Ausländer eine Immobilie pachtet (2024 Leitfaden)

FAQs zum Kauf von Immobilien in Bali

1. Können Ausländer Grundeigentum (Freehold) in Bali kaufen?

Nein, das indonesische Gesetz verbietet es Ausländern, Grundeigentum zu besitzen. Sie können jedoch Immobilien pachten oder über eine indonesische juristische Person kaufen.

2. Wie lange können Ausländer Immobilien in Bali pachten?

Pachtverträge dauern in der Regel zwischen 25 und 50 Jahren und bieten die Möglichkeit zur Verlängerung.

3. Welche Kosten sind mit dem Kauf einer Immobilie in Bali verbunden?

Zusätzlich zum Immobilienpreis müssen Käufer Notargebühren, Grundsteuern und Maklerprovisionen zahlen.

4. Was ist die gängigste Methode für Ausländer, Eigentum in Bali zu erwerben?

Die gängigste Methode für Ausländer ist der Kauf über einen Pachtvertrag (Leasehold) oder die Gründung einer PT PMA für gewerbliche Immobilien.

Fazit

Der Kauf von Immobilien in Bali als Ausländer mag komplex erscheinen, ist jedoch mit der richtigen Anleitung und dem nötigen Wissen durchaus möglich. Ob Sie in eine Villa, ein Apartment oder eine Gewerbeimmobilie investieren möchten, das Verständnis Ihrer rechtlichen Optionen und die Einhaltung der richtigen Schritte sorgen für einen reibungslosen Ablauf. Mit einem seriösen Immobilienmakler, der Beratung durch einen Anwalt und klugen Verhandlungen können Sie erfolgreich in den florierenden Immobilienmarkt Balis im Jahr 2024 und darüber hinaus investieren.